LGPD em condomínio: câmeras, biometria e cadastro de morador

A LGPD (Lei 13.709/18) está em vigor desde 2020 e aplica-se integralmente a condomínios. Síndicos e administradoras são considerados controladores dos dados pessoais dos moradores e respondem por descumprimentos com multas que podem chegar a 2% do faturamento do condomínio (até R$ 50 milhões por infração).

Que dados o condomínio trata?

Praticamente tudo no dia-a-dia envolve dado pessoal:

• Cadastro de morador: nome, CPF, RG, e-mail, telefone, foto
• Cadastro de visitante: nome, documento, foto da câmera de portaria
• Biometria: facial, digital, leitura de placa de veículo
• Vídeo de câmeras: imagens de moradores, prestadores e visitantes
• Histórico financeiro: pagamentos, inadimplência, acordos
• Comunicações: mensagens no chatbot, e-mails, ocorrências

Bases legais aplicáveis no condomínio

A LGPD exige uma das 10 bases legais para tratar dado pessoal. As mais relevantes em condomínio:

1. Execução de contrato (Art. 7º, V)

Cobre o cadastro do morador, cobrança, comunicados — tudo decorrente da relação contratual entre morador e condomínio. Não precisa pedir consentimento explícito; o cadastro é parte da convenção.

2. Legítimo interesse (Art. 7º, IX)

Cobre câmeras de segurança patrimonial e identificação de visitantes. Importante: tem que ter aviso visível nas áreas monitoradas ("Este local é monitorado por câmeras pela segurança").

3. Consentimento (Art. 7º, I)

Obrigatório para biometria (dado sensível, conforme Art. 11). O morador precisa autorizar explicitamente o cadastro do rosto ou impressão digital. Sem consentimento, não pode usar biometria — só senha ou tag.

4. Cumprimento de obrigação legal (Art. 7º, II)

Cobre o cumprimento de obrigações da convenção e do regimento, incluindo dados solicitados em assembleia.

Direitos do morador

O morador pode, a qualquer momento, solicitar:

• Acesso: ver todos os dados que o condomínio tem sobre ele
• Correção: pedir atualização de dado errado
• Eliminação: pedir exclusão de dados não-essenciais (consentimento revogado)
• Portabilidade: receber os dados em formato estruturado pra usar em outro lugar
• Informação: saber com quem o condomínio compartilha os dados

O síndico tem 15 dias pra responder cada solicitação.

Vídeo de câmeras: 4 cuidados básicos

1. Aviso visível em cada área monitorada
2. Retenção limitada: 30-90 dias é o padrão recomendado pela ANPD; mais que isso, precisa justificar
3. Acesso restrito: só síndico e administradora autorizada; nunca compartilhar vídeo no grupo do WhatsApp do prédio (vira distribuição não-autorizada)
4. Servidor no Brasil: dados de câmera não devem sair do território nacional sem garantias específicas (Cloud Act dos EUA, por exemplo, gera risco)

Responsabilidade do síndico

Como controlador, o síndico responde por:

• Definir bases legais para cada tratamento
• Manter registro de operações de tratamento
• Atender solicitações de moradores em 15 dias
• Notificar incidentes (vazamento, perda) à ANPD em 72h
• Treinar funcionários (porteiros, zelador) sobre cuidados básicos

Recomendação: o condomínio deve nomear um encarregado (DPO), mesmo que seja terceirizado por baixo custo. Em condomínios com mais de 100 unidades, é praticamente obrigatório.

Como o Seu Condomínio se posiciona?

• Servidores na AWS São Paulo (sa-east-1) — dados ficam no Brasil
• Bases legais documentadas para cada tipo de tratamento
• Retenção configurável de vídeo (padrão 30 dias)
• Logs de acesso a todos os dados sensíveis (auditoria)
• Backup criptografado em região separada (resiliência sem violar LGPD)
• Política de privacidade pública pra moradores consultarem

Quer entender como aplicamos LGPD no produto? Veja a página de controle de acesso ou solicite uma demonstração com o time técnico.

Este artigo tem caráter informativo, não substitui consulta jurídica. ANPD pode atualizar diretrizes — recomendamos verificar gov.br/anpd. Última atualização: maio/2026.