Quais direitos um inquilino possui ao alugar um imóvel?

14 de Março de 2023

Nem sempre o proprietário do imóvel está interessado em morar ali. Nesse caso, um inquilino passa a residir no local, pagando mensalmente o valor do aluguel. Contudo, é importante que o dono do imóvel tenha consciência não apenas das regras de locação, como também dos direitos de seu inquilino.

O maior aliado que um inquilino pode ter é a Lei do Inquilinato. Fundada em 1991, a legislação em questão descreve as garantias e direitos concedidos aos indivíduos que alugam imóveis, assim como indivíduos proprietários de imóveis.

Hoje vamos mergulhar e destrinchar a Lei do Inquilinato: o que os inquilinos devem saber sobre essa lei? Como usufruir de tais direitos ao se envolver no aluguel de um imóvel? E você, proprietário, quais são os limites da sua relação com o locatário? Vamos falar sobre os principais tópicos que abrangem essa legislação - confira!

Começando pelo começo! O que é a Lei do Inquilinato?

Também chamada de Lei Nº 8.245, a Lei do Inquilinato nada mais é do que um conjunto de normas que definem os direitos e deveres dos indivíduos envolvidos num aluguel de imóvel - tanto inquilinos quanto proprietários.

Ao longo dos seus mais de 30 anos de existência, tal legislação já passou por diversas mudanças, sendo que a última delas ocorreu em 2020 - quando, durante a pandemia do Covid-19, registrou-se a suspensão do despejo pela ausência de pagamento, garantindo maior segurança durante períodos críticos.

O ato do despejo é um dos aspectos que mais passaram por alterações - nunca é fácil falar desse processo. Atualmente, consta na lei que inquilinos com o aluguel atrasado e sem garantia locatícia possuem 15 dias para desocupar o imóvel, por intermédio de ação judicial.

Outras das imposições garantidas pela Lei do Inquilinato é a indenização do inquilino por parte do proprietário, caso o último decida tomar o imóvel de volta antes do prazo estabelecido no contrato, por uma razão não estabelecida na lei.

Além disso, o mesmo vale caso ocorra o contrário. Caso o inquilino deseje abandonar o imóvel antes de 1 ano de aluguel, - ou caso não cumpra os 30 dias de aviso prévio - uma multa rescisória será calculada e enviada para o indivíduo locatário.

Por fim, outra artimanha imposta na Lei do Inquilinato é a opção de trocar de fiador na vigência /extensão do contrato. Se o fiador optar por sair do acordo, este ainda se mantém como o responsável pela fiança por mais 120 dias - contando a partir do anúncio do rompimento do contrato.

Mas afinal, quais direitos um inquilino possui?

Criados com o objetivo de regulamentar os papéis dos envolvidos em um processo de aluguel de imóvel, além da atuação das imobiliárias no intermédio dessa relação comercial, os direitos dos inquilinos são alguns dos pontos mais importantes abordados na Lei do Inquilinato. Se liga!

1. O imóvel deve estar em boas condições, né?

O básico do básico. Todo inquilino possui o direito de receber o imóvel de interesse em condições dignas de habitação. Na hipótese do local demonstrar problemas que impossibilitem a ocupação ou coloquem a vida do morador em risco, é possível devolver o imóvel, ou negociar o conserto direto no contrato.

É recomendado sempre visitar o imóvel antes de fechar o contrato, para que não haja surpresas. Ao agendar uma visitação, o candidato a inquilino deve conferir todo o local e verificar se existem problemas para o dono do lugar resolver antes de lhe entregar o imóvel.

2. E se eu quiser devolver o imóvel?

O inquilino tem direito de ocupar o local alugado durante o prazo estipulado no contrato. Períodos superiores aos 30 meses de contrato estabelecidos por lei podem desencadear certos riscos legais.

Contudo, o inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato, caso deseje. Nesse caso, uma multa de rescisão pode ser lançada, - conforme estabelecido previamente no contrato de locação - e o cálculo do valor é feito da seguinte maneira:

3 meses de aluguel divididos (÷) pelo total de meses contratados, multiplicado pelo restante dos meses que faltam para encerrar o contrato.

3. Posso exigir os comprovantes de pagamento?

Receber os comprovantes de pagamento do aluguel é mais um direito garantido pela Lei do Inquilinato. Na hipótese do proprietário não emitir o recibo, a lei reconhece tal atitude como infração contratual - passível de punição, baseado no que for estabelecido em contrato.

Indica-se também que o locatário retenha os comprovantes de pagamento, com todas as contas e despesas devidamente separadas, - água, luz, taxa de condomínio, entre outras - garantindo seu compromisso com os pagamentos e obrigações contratuais por meio de evidências físicas, evitando possíveis mal-entendidos e dores de cabeça.

4. E se eu morrer, o que acontece com o contrato?

Eita, vamos com calma! A ideia é meio assustadora, mas não deixa de ser uma possibilidade. A Lei do Inquilinato prevê que, no caso do falecimento do inquilino, o contrato pode ser transferido para seu cônjuge, herdeiros ou residentes do imóvel que dependiam financeiramente do indivíduo falecido. Em todos os casos, é necessário informar o proprietário do imóvel sobre o ocorrido e sobre a transferência.

Assim que transferido, o contrato permanece da mesma forma que fora assinado pelo inquilino em vida, assim como suas condições e normas - não é preciso refazê-lo ou atualizá-lo.

5. Se o dono quiser vender o imóvel, tenho prioridade na compra?

Sim! Caso o proprietário decida colocar o imóvel à venda durante o período de locação, o inquilino tem direito de ter preferência no processo de compra do local.

A prioridade de venda é garantida ao indivíduo locatário pela Lei do Inquilinato. Assim, o dono do imóvel deve comunicar o inquilino a respeito da intenção de venda. Daí em diante, o locatário possui 30 dias para demonstrar que está interessado em adquirir o imóvel.

Caso o inquilino não demonstrar interesse durante 30 dias, o imóvel é colocado à venda e a compra pode ser feita por qualquer indivíduo interessado.

6. Decidi fazer aprimoramentos no imóvel - posso ser indenizado por isso?

Sim! No decorrer do contrato, podem aparecer necessidades extras ou até mesmo certas conveniências não-previstas no imóvel - tais aspectos são chamados de benfeitorias.

O inquilino pode realizar benfeitorias e aprimoramentos no imóvel caso veja necessidade - e caso não haja nada no contrato de locação que o impeça.

Contudo, é importante definir dois tipos distintos de benfeitorias indenizáveis: benfeitorias úteis - que exigem permissão do proprietário - e necessárias - que não exigem aprovação do proprietário.

Benfeitorias úteis requerem autorização prévia, e ocorrem para melhorar as condições do imóvel - a instalação de grades protetoras nas janelas ou a construção de uma garagem, por exemplo. Já as benfeitorias necessárias, que não precisam de autorização, são as que mantêm as boas condições de uso do imóvel, como instalações hidráulicas, reparos estruturais, etc.

Certos contratos possuem segmentos contratuais específicos sobre as benfeitorias, definindo se haverá indenizações e, caso sim, como serão realizadas.

E quanto tempo o inquilino tem para desocupar o local?

O locatário deve desocupar o imóvel para que ele esteja sob posse do proprietário novamente. Entretanto, o prazo para a desocupação do local varia de acordo com o motivo da saída e o que estiver previsto em contrato.

Caso o motivo da saída seja o fim do contrato, o inquilino deve se organizar para deixar o local até o último dia do prazo de locação estabelecido no contrato - e caso não opte pela renovação do contrato, o inquilino precisa informar o dono ou a imobiliária com até 30 dias de antecedência.

Todavia, caso o locatário escolha deixar o imóvel antes do vencimento do contrato, ele deve comunicar sua retirada com pelo menos 30 dias de antecedência - a partir desse ponto, o prazo para sua saída começa a ser contado.

Na hipótese do proprietário optar por reaver o imóvel enquanto o contrato de locação ainda está vigente, a quebra do acordo garante ao inquilino pelo menos 30 dias de prazo, contando a partir da data em que o comunicado foi realizado, para que o imóvel seja deixado.

No entanto, o pedido de rescisão por parte do proprietário é permitido apenas em algumas situações, previstas na Lei do Inquilinato. Entre os casos, pode-se mencionar:

> Um acordo entre as duas partes.
> Se houver mais de 5 anos de locação.
> Ausência de pagamento do aluguel e derivados.
> Fim do contrato de trabalho - se tiver vínculo entre emprego e a ocupação do imóvel.
> Não-cumprimento de cláusulas estabelecidas no contrato, ou na lei.
> Interesse ou demanda de obras aprovadas pelo Poder Público.
> Necessidade de reparos urgentes para garantir a habitação digna do imóvel
> Uso comprovado pessoal, ou de algum familiar que estiver sem moradia
> Caso o motivo seja a venda do imóvel, o inquilino que não demonstrar interesse na compra possui 90 dias para sair da residência, após a venda ser concluída.

Lembrando que o inquilino JAMAIS pode ser forçado a sair do imóvel pelo proprietário, não importa a situação. Caso o locatário se recuse a sair, o procedimento ideal é acionar a lei e solicitar uma ação de despejo.

Entretanto, vale mencionar que optar por esse caminho pode acabar estendendo a estadia do inquilino por mais um tempo considerável, caso o juiz aceite a justificativa apresentada. Assim, um novo prazo será definido para que o inquilino saia do local.

Deu ruim, quero processar o dono do imóvel!

Vish! Quando o proprietário desrespeita os direitos do inquilino ou as normas estabelecidas no contrato de locação, pode ser necessária uma interferência direta da lei.

Para que seja possível efetuar um processo judicial contra o proprietário do imóvel, é preciso que a situação se enquadre em certos requisitos.

Um processo judicial pode ser aberto se o proprietário…

…adentrou o local sem autorização do inquilino.
…se nega a resolver os problemas do imóvel.
…não cumpriu as regras em caso de despejo.
…faz vistorias irregulares e abusivas após o fim do contrato.
…não emite recibo referente aos pagamentos do aluguel.
…cobra o aluguel de maneira indevida.

Entretanto, vale mencionar que não existe nenhuma garantia de que a decisão do juiz será favorável ou não ao inquilino - será realizada toda uma análise do caso, antes que sejam tiradas conclusões.

Todo mundo possui direitos - e deveres também, né? Se o inquilino quiser se escorar na lei, também deve cumprir a sua parte, hein! Mas afinal, quais os deveres de um inquilino? Um inquilino pode participar de assembleias?

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