Quais são os critérios que definem a Alteração de Fachada em um condomínio?

As áreas comuns e a fachada do prédio pertencem a todos os condôminos e, portanto, qualquer alteração nesses espaços deve ser aprovada por uma assembleia de condomínio. Mesmo que pareça uma vontade simples e rotineira, como pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada, é necessário seguir as regras e procedimentos estabelecidos pelo condomínio para evitar conflitos e problemas legais.

Código civil

O artigo 1336 do Código Civil define os deveres dos condôminos, incluindo a proibição de alterar a fachada, partes e esquadrias externas do prédio sem a devida autorização.

Esse artigo tem como objetivo preservar a harmonia e a estética do prédio, garantindo que as alterações realizadas sejam devidamente planejadas e aprovadas pelos condôminos, evitando conflitos entre os moradores e garantindo a segurança  e o bem-estar de todos.

O que se enquadra como fachada e área comum?

No caso da fachada, a definição inclui toda a área externa que compõe o visual do prédio, incluindo paredes externas, sacadas, janelas, esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício, entre outros elementos.

A fachada é um elemento essencial na estética do prédio e, por isso, é regulamentada pelo Código Civil e pelas regras do condomínio. Qualquer alteração na fachada pode afetar a harmonia visual do edifício e, por isso, deve ser cuidadosamente planejada e aprovada pelos condôminos.

A área comum em um condomínio inclui todas as regiões que podem ser utilizadas pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis. Isso inclui o hall, a porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias, entre outras áreas.

Por que é importante não modificar a fachada do condomínio?

Um condomínio bem cuidado e com uma boa estética pode ser um fator importante para a valorização e venda de um apartamento. Mesmo que o apartamento em si seja pequeno ou a localização não seja das melhores, a beleza e organização do condomínio podem elevar o preço e atrair compradores.

Isso acontece porque a estética do condomínio é uma das primeiras coisas que os compradores notam e leva em consideração ao avaliar um imóvel. Um condomínio bem cuidado e atraente passa uma imagem positiva e pode até mesmo influenciar na percepção da qualidade do apartamento em si.

Por que é proibido fazer alterações na fachada do condomínio?

De acordo com o Código Civil, qualquer tipo de alteração na fachada ou área comum do condomínio é proibida, a menos que seja legitimada pela convenção do condomínio. Isso significa que os condôminos só podem realizar alterações em suas unidades, e não em áreas externas ou comuns, a menos que haja autorização expressa na convenção.

No entanto, na prática, muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia. Isso acontece porque nem sempre é possível manter a estética original do prédio ou porque os condôminos têm necessidades específicas que não podem ser atendidas sem a realização de algumas modificações.

Segue abaixo uma lista das alterações proibidas em um condomínio:

Sacada

Em condomínios, a sacada é considerada uma parte da fachada do prédio  toda a área visível da não pode ser alterada, tais como: 

1. Porta
2. Cor das paredes internas e externas
3. Forro ou teto
4. Grade ou parapeito
5. Telas de proteção
6. 
   

Entre as proibições mais comuns, destacam-se:

1. Instalação de ar-condicionado: a instalação de aparelhos de ar-condicionado na sacada é proibida em muitos condomínios, uma vez que pode afetar a estética do prédio e gerar conflitos com os vizinhos.
2. Obstrução da vista: é proibido colocar qualquer objeto que obstrua a vista da sacada, como cortinas, tapumes, telas ou persianas que afetem a visibilidade dos demais moradores.
3. Uso da sacada como área de serviço: em alguns condomínios, é proibido utilizar a sacada como área de serviço, com o objetivo de evitar a exposição de roupas e objetos pessoais aos demais moradores.

Fachadas

A instalação de antenas, por exemplo, pode prejudicar a estética do edifício e afetar a segurança da estrutura. Já a troca de janelas ou vitrôs pode alterar a harmonia da fachada e deve ser aprovada em assembleia. A área de serviço também pode afetar a estética do edifício e deve ser mantida de acordo com as regras do condomínio. A alteração de cor ou textura das paredes externas também é proibida, pois pode afetar a harmonia estética do edifício. 

Áreas comuns

Entre as proibições mais comuns estão:

1. Substituir a porta de entrada do apartamento
2. Alterar a direção de abertura da porta de entrada do apartamento
3. Substituir a porta do depósito
4. Alterar a finalidade, utilização ou móvel do depósito
5. Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos
6. Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
7. Em edifícios com portões que fazem parte do projeto arquitetônico, a alteração constitui mudança na fachada. Isso geralmente ocorre em edifícios antigos ou históricos.
8. Em edifícios comuns, a troca de portões normalmente não é considerada uma alteração da fachada.

Como aprovar mudanças na fachada de um condomínio?

Segundo especialistas, é recomendável que as permissões e proibições de alterações na fachada e áreas comuns estejam estabelecidas na Convenção do condomínio para garantir uma base legal mais sólida em caso de processos judiciais. No entanto, devido à inviabilidade de alterar a Convenção  com frequência no cotidiano do condomínio, muitos síndicos optam por aprovar determinados tipos de alterações, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de assembleias.

O que fazer caso alguém faça uma alteração proibida na fachada?

Caso um morador realize uma alteração proibida na fachada ou áreas comuns do condomínio, o síndico ou administradora do condomínio deve enviar uma notificação imediata para o morador infrator, solicitando que ele restabeleça os padrões do condomínio em um prazo determinado.

É importante que o condomínio tome medidas efetivas para fazer valer suas regras e evitar que a infração se torne uma prática comum entre os moradores. É comum que as ações judiciais movidas pelos condomínios em relação a alterações proibidas na fachada ou áreas comuns do edifício sejam perdidas por conta de uma suposta negligência por parte do condomínio em não contestar as alterações de forma mais ágil.

Dicas para evitar que ocorram alterações nas fachadas do condomínio

1. 
   
2. Manter rigor com as regras e não fazer exceções;
3. Notificar imediatamente o morador que cometer alguma infração, dando um prazo para a correção e informando sobre a possibilidade de multa;
4. Elaborar a Convenção com base no Código Civil, o que dificulta contestações;
5. Disponibilizar a Convenção e o Regulamento Interno no quadro de avisos para que todos possam ter conhecimento das regras.

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